SABÍAS QUE

El por qué del precio de la vivienda en España

El precio de la vivienda en España puede ser consideraro, como mínimo, elevado. Se trata de un problema que viene de largo y que tiene múltiples causas.

El coste de las cosas no se mide únicamente por el precio de las mismas. En realidad, el número que acompaña al símbolo del euro, el dólar, el yuan o el bolívar no es tan relevante como su relación con los salarios. Estamos hablando pues, del poder adquisitivo de los compradores, lo que podemos adquirir realmente con el fruto de nuestro trabajo.

En este sentido, si miramos un cuarto de siglo atrás, en 1995, el poder adquisitivo de los españoles en lo referente a la vivienda era notablemente más alto que en la actualidad.

Desde ese año hasta 2019, los sueldos crecieron un 142%, pero lo que nos lleva a la premisa de este texto es que los precios de las viviendas en ese mismo periodo crecieron un 252% (para igualar el poder adquisitivo del 95, los sueldos tendrían que prácticamente doblarse).

De hecho, España es uno de los países de la OCDE donde más se ha encarecido la vivienda desde 1980.

Por lo tanto, sí, la vivienda se ha encarecido y mucho. Todos recordaremos la gran burbuja que alcanzó su cumbre en 2007 y de cuya responsabilidad se suele culpar de forma equivocada a las “avariciosas” promotoras sin pensar que, en verdad, los factores que causaron y siguen causando el aumento de precios son bastante más variados y complejos que eso.

La escasez de suelo

España es un país de gran superficie, y prácticamente despoblado. Incluso relativamente cerca de las grandes ciudades hay espacio más que suficiente para el desarrollo urbano, manteniendo las zonas de naturaleza protegidas e intactas. Aun así, el suelo finalista en las ciudades o municipios en los que existe una elevada demanda de vivienda se trata de un bien escaso.

El valor del suelo es muy desigual, eso es cierto. Como es lógico, entre una parcela en Madrid ciudad y una en la comarca de Almadén, existe un abismo en el coste del m2. Pero hay un dato más que resulta interesante conocer: el valor del suelo calificado como urbano puede ser más de 30 veces superior al mismo calificado como rústico.

Pero ¿Qué pasa con el suelo? Es un factor fundamental en el gran incremento del precio final de las viviendas, pero ¿Por qué es tan caro si tenemos tanto a nuestra disposición?

Fundamentalmente porque, aunque en términos físicos existe suelo de sobra, en términos administrativos, el espacio calificado para construir viviendas es extremadamente escaso. Ahora veremos el tema de la regulación, pero entendamos que la escasez de algo aumenta su valor, y un alto valor de algo suele ayudar a enriquecer a sus propietarios (en el caso del suelo lo de “propietario” es algo más complicado).

La regulación

El tema de la intervención de la administración en casi cualquier asunto de la sociedad y la economía es algo que viene de lejos. Ya desde los años 50 (saquemos conclusiones de las fechas) la administración pública ha tenido mucho que decir con respecto al uso del suelo.

Lo que por una parte es lógico, el control de los espacios del territorio para que no se hagan barbaridades, en exceso termina causando graves deficiencias y encarecimientos.

En primer lugar, el plan de urbanismo es algo totalmente necesario ya que es la administración la que debe poner los elementos más básicos para el desarrollo urbano (suministros, servicios,… que se pagan del erario público y sin los cuales no se podría desarrollar ninguna zona nueva). Esto justifica el interés de ayuntamientos y gobiernos autonómicos sobre el control del suelo.

Además, depende de ellos la ordenación del territorio, la definición de zonas rurales, urbanas, urbanizables y dentro de estas el uso concreto de cada espacio (industrial, comercial, residencial, dotacional).

El problema es que, ya que los ayuntamientos deciden la cantidad de suelo urbanizable, depende de ellos generar una situación de escasez o todo lo contrario, y recordemos lo que pasa cuando hay escasez.

El desarrollo de suelo en este país es muy lento y tortuoso, lo que imposibilita disponer de suelo finalista en un plazo relativamente cercano desde el inicio del desarrollo del mismo. Sabemos cuándo empieza, pero no tenemos ninguna certeza de cuándo el suelo está urbanizado y preparado para desarrollar viviendas en el mismo.

El coste de construcción

Otro factor muy importante a tener en cuenta en el precio actual de la vivienda es el coste de construcción.

En los últimos 5 años, el incremento de los costes de construcción está resultando considerable, siendo motivado fundamentalmente por dos factores: el aumento del coste de determinadas materias primas y la escasez de mano de obra cualificada.

En este tema cabría desarrollar un texto más amplio analizando los diferentes factores que afectan a la construcción no solo a nivel nacional.

La financiación

Los anteriormente reflejados, son los principales factores que afectan al coste final de la vivienda, pero se refieren a la parte de la oferta de vivienda. ¿Qué pasa con la parte de la demanda?

Si, a pesar de todo, se siguen desarrollando promociones nuevas es porque hay demanda. Y si sigue habiendo demanda a pesar de los altos precios es porque hay dinero. Pero ya habíamos visto que en España hay un gran desequilibrio entre ingresos y coste de la vivienda. Entonces ¿Qué pasa?

Pues pasa lo que todos sabemos y que, al parecer, nos parece algo totalmente normal en nuestra cultura: la gente se endeuda de por vida para comprar una casa.

Ser propietario de vivienda forma parte de nuestra idiosincrasia, frente a otras sociedades en las que el alquiler cuenta con un peso mucho mayor.

Proel

24/08/2021

Nombre	Tipo	Proveedor	Finalidad	Duración
PHPSESSID	Técnica	proelconsultoria.com	Esta cookie es nativa de las aplicaciones PHP. La cookie se utiliza para almacenar e identi car la ID de sesión única de un usuario con el n de administrar la sesión del usuario en el sitio web. La cookie es una cookie de sesión y se elimina cuando se cierran todas las ventanas del navegado	sesión
TestCookie	Técnica	proelconsultoria.com	Almacena si se aceptaron los términos y condiciones de la web.	1 año
fslang	Técnica	proelconsultoria.com	Guardar la selección de idioma	sesión
_ga	Análisis y medición	Google	Es una cookie de análisis de Google Analytics que sirve para almacenar el código de identificación del usuario, aunque el nombre de la cookie, el dominio y el tiempo de expiración pueden ser personalizados.	2 años.
_gat_UA_	Análisis y medición	Google	Esta cookie de Google Analytics es de análisis y sirve para medir como los usuarios interactúan con nuestra página web.	Hasta el fin de la sesión
_gat	Análisis y medición	Google	Se usa para limitar el porcentaje de solicitudes. Si se ha implementado Google Analytics mediante Google Tag Manager, esta cookie se llamará _dc_gtm_ "property-id".	1 minuto.