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La Vivienda Protegida

Teóricamente, la vivienda para los que más la necesitan. Si no recuerdo mal, la Norma Maxima, predica la conveniencia y necesidad de fomentar su construcción y puesta a disposición.

Pero cumplir un mandato constitucional, es hoy materialmente imposible o al menos una empresa muy difícil, porque los números no salen. O salen con dificultad máxima incluso en modo autopromoción (cooperativa).

La razón de esta imposibilidad metafísica, estriba en:


SUELO

Su carencia crónica se agudiza, a lo largo de la crisis que se prolonga, al menos desde el 2008 hasta 2018 o en ese entorno. En estos años, los nuevos desarrollos, se mueven poco. El suelo, aunque parezca increíble pasa a un periodo de iliquidez y la gestión se ralentiza y no digamos las fuertes inversiones en urbanización.

Y, ahora andamos como andamos. El arranque de la gestión, se ha producido, pero llevar a buen puerto las Aprobaciones hasta ser Definitivas, tiene sus tiempos, mas el via crucis de la compensación y su proyecto de reparcelación, así como todos los informes sectoriales y demás documentación que acompaña al proceso.

Todo esto hace que cuando la demanda sube, el suelo se evapora y encarece.

Bueno, lo de encarecerse el suelo de la vivienda protegida es relativo, ya que en la Comunidad de Madrid (y en todas) el precio está topado. No siendo menos cierto que que en Madrid el precio es “libre”, si bien el precio de venta está limitado.

Así que el promotor, arrancando de los de venta, ha de descontar los gastos del proceso y su Margen Industrial, para, por el método residual llegar al guarismo que puede pagar, y esto lo puede aceptar el vendedor o no.

Otro elemento más que yugula la potencial oferta. Salvo que se decida recortar el beneficio y asumir más riesgos en una actividad de riesgo extremo como es la promoción inmobiliaria. Y en los tiempos que corren todavía más riesgo por mor del enloquecido incremento de los materiales y la carencia de mano de obra y de la cualificada, mejor no hablamos, porque es patético.

Concluyendo, no es fácil encontrar suelo en ubicaciones buenas y no es fácil cerrarlo a un precio lo suficientemente adecuado para meterse en la tarea de promover.


MANO DE OBRA Y MATERIALES

Otra pata capital del complejo ensamblado promotor. Los materiales en subida libre, como la energía, los fletes navieros, o los chips de cualquier aparataje, es lo que hay.

En cuanto a la mano de obra el problema es que no hay, no hay con voluntad política de subirse a un andamio, más la variante del buen hacer, que eso es harina de otro costal.

Todo esto se traduce en la absoluta inseguridad del promotor, al contratar una obra a precio cerrado. Es un hecho cierto y cotidiano que las contratas cuando descubren horrorizados que no pueden asumir sus compromisos contractuales, más que perdiendo dinero, o bien tratan de negociar lo innegociable, porque el promotor, de buena fe, ha asumido compromisos con terceros, acabando muchas veces la contrata concursada y el promotor con un problema de los gordos y que siempre acaba mal, muy mal.

Y en el fondo, la protegida, mutatis-mutandis, cuesta igual de fabricar que la libre, si bien en la primera hay una política de precios máximos , de los cuales no puedes pasarte.

En fin, un lio que hace que muy pocos especialistas asuman promover vivienda protegida, salvo honrosas y valientes excepciones, se trata de empresas que promueven y tienen constructora propia, que sufren como promotores y recuperan algo por la vía de ser los contratistas de sus propias promociones, asumiendo que el metálico les entre por un bolsillo o por otro, como construcción o promoción. Pero no es un negocio atractivo, es más , te puede matar y borrar del padrón de promotor.

Benditas cooperativas, que, a base de recortar márgenes de gestión, hasta limites insospechados, logran poner vivienda protegida en el mercado a base de esforzarse y recortar, especialmente sus legítimos ingresos.

Así pues el panorama promotor, por el régimen que sea, se complica cada día más.


PRECIOS

Los de la vivienda protegida se fijan en los boletines de las Comunidades Autónomas, en el caso de Madrid, los vigentes hoy están fechados en el 2008. Con esto está dicho casi todo. No es que en estos 13 años, la inflación haya sido espeluznante, pero los precios han subido, por lo menos de acuerdo con la inflación. Lo de los materiales constructivos en los últimos semestres ha sido, literalmente, espeluznante e inexplicable.

Llevo decenios en el sector y no lo entiendo, ni lo sé explicar, pero es un hecho obvio y palpable, se puede tocar, pesar, medir. Pregunta retorica: cui prodest? No lo sé, pero es lo que hay.


CONCLUYENDO

La vivienda protegida es una necesidad de muchos y yo creo que derecho, pero hay que crear las condiciones objetivas para que se pueda producir y que su fabricación sea una actividad de empresas y no de ONGs

Quiero decir que no basta con calificar el 40/50% o lo que sea de los nuevos desarrollos, como suelo protegido, que es solo una etiqueta, sin nada detrás.

Además hay que procurar:

  • Un precio de venta máximo que haga que promover sea remunerador para el que asume el trabajo y el riesgo.
  • De otro lado, ¿seria posible una financiación del 100%?, hay muchos compatriotas que pueden pagar las cuotas, pero no tienen forma de acopiar el 20% del precio, que, o si o si, han de tener en menos de dos años
  • ¿Podría haber unos avales de entes estatales que posibilitasen mitigar el riesgo de la banca al financiar el 100%?, como los ICO pandemiales pero para la gente que no tiene y necesita vivienda

Por ahí, intuyo, puede venir algún tipo de solución que mitigue lo que vivimos hoy.

Yo creo que seria bueno para todos: Administración, administrados, actores varios y lo más importante, la gente, sobre todo la gente que más lo necesita.


Que todos lo veamos y pronto.

Proel

25/10/2021

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PROEL CONSULTORIA

 

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