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La burocracia en torno al escaso suelo urbanizable frena la promoción y encarece la vivienda

Pretendo, en modo “liviano”, poner en negro sobre blanco desde mi óptica, mi visión del sector hoy y el inmediato futuro, sus problemas, sus oportunidades y que es lo que, en el corto plazo, es esperable de él.

La crisis del 2009 y siguientes, ha sido como el cambio que se llevó por delante a los grandes saurios, un cataclismo. En el que el “statu quo” del sector cambio radicalmente, desapareciendo muchas y nobles banderas, una especie de muerte entrópica de lo que había sido el sector, y no voy a repetir lo que todos los que estamos en la batalla hemos visto con nuestros propios ojos.

Pero es cierto, salvo honrosas excepciones, que muchas empresas desparecieron, con las secuelas que hemos visto, personal y en lo empresarial.

Durante un tiempo el suelo, paso a ser ilíquido y a pesar como una losa sobre las entidades que financiaron y fomentaron la debacle posterior, pero eso es ya historia pasada. Que nos sirva para aprender, pero es ya intocable.

Hoy el mercado ha sufrido recortes notables y navegamos a una velocidad de crucero de unas 100.000 viviendas de Obra Nueva / año, para una población que supera los 47M de almas. Y me parece poco y por ahí tenemos un futuro halagüeño, al menos en el corto plazo, porque todavía hay cohortes demográficas, que potencialmente, pueden ser compradores. Hoy lo que tira del mercado es la demanda y hoy en día esta es potente, otra cosa es que cierta potencia en la demanda se ve recortada en el cierre de operaciones por la insolvencia sobrevenida, para pagar los precios de los inmuebles es un hecho cierto, fundamentalmente en el acceso a la primera vivienda de los jóvenes. En definitiva, por mucha necesidad que tengas de una vivienda solo compras lo que puedes pagar y ciertamente los precios están inasequibles para una parte de la demanda que tenemos y no van a cambiar, porque el suelo y la construcción no van a bajar, más bien al contrario.

El suelo está en la base de la formación del precio, hay poco porque se genera poco, hablo fundamentalmente de lo que tengo más cerca que es la Comunidad de Madrid, pero el panorama no es diferente en sitios tan dispares como Málaga o Euskadi, por irme de una punta a otra del país. El suelo es un bien escaso. No soy quién para sacar ningún dedo acusador, pero, está demasiado cerca de la Administración, municipal y comunitaria y sus tiempos, a lo mejor, con razón, son diferentes de los del común de los mortales. Como muestra vale un botón: ARPO, el mejor suelo no solo de España, a lo mejor de Europa. Constituye la Comisión Gestora fue en el 2.000, la Junta de Compensación en 2.008, 21 años después, no me consta que estén inscritas las fincas nacientes de la reparcelación y la urbanización y su proceso están a la espera de que se haga el Colector, (año y medio) y paso necesariamente previo para que se pueda urbanizar y, en su caso, se dé la compatibilidad de licencias de construcción.

AMENAZA PARA EL SECTOR

En general el proceso de transformar el suelo es muy lento. Cada desarrollo es un mundo, pero el denominador común es que los tiempos se eternizan y eso no es bueno para nadie. Incrementa el precio del suelo artificialmente, impide a la Administración hacer suya la cascada de impuestos e ingresos para el Erario que genera el proceso promotor, arruina la tasas internas de rentabilidad de los inversores porque el tiempo va en su contra, y hace que muchos no consideren al suelo como un objeto de sus deseos porque el suelo en gestión, necesita dinero y tiempo, el dinero para la mayoría esta negado, porque las entidades no financian suelo (teóricamente y como norma), si el inversor no ve claros los “tiempos”, sus tires, están en el limbo y eso no gusta y esta situación de carencia de suelo,  no beneficia a nadie. No sé si las cosas, necesariamente han de ser así o si una mayor rapidez en la gestión acabaría con una de las amenazas que tiene el sector que no es otra que el suelo es un bien escaso y por ello caro, en momentos en los que la demanda aprieta.

El otro pilar en la formación de los precios está en los costes de la ejecución y eso es un enigma inmerso en un misterio. Podemos decir con verdad que el sumatorio de mano de obra y materiales, para calidades “standard”, no baja de los 1.000€, con honrosas excepciones por debajo y bastantes apuntando a los 1.300€/m2/construido.

En una situación con poca oferta y demanda solvente para ella, los precios no van a bajar, más bien al contrario. Una parte de nuestro trabajo brujulea en el mundo del suelo hoy, que son los inmuebles de pasado mañana y ciertamente asusta ver hasta dónde puede llegar el precio para un riesgo notable, (la promoción, lo es), y un magro beneficio. Y hay que pensar, que un beneficio de un 18% de margen bruto sobre ventas en los tres años aprox. que tarda el proceso hasta la entrega de llaves, me parece una buena operación. Otras consideraciones pueden llevarnos a poner precios inalcanzables para el comprador y eso no es nada bueno, porque la flexibilidad de los negocios inmobiliarios es más bien escasa. Somos como un avión que cuando está a 200 mts de la pista de despegue, ya no puede abortarlo, hay que salir como sea, porque, si no, el descalabro está asegurado.

Una modesta reflexión sobre la vivienda protegida, que trata de poner en el mercado pisos para el común de los mortales. Para un promotor, es muy difícil hacerla, los precios topados que la regulan son del 04/04/2008, han pasado 13 años, los precios de venta solo posibilitan la gestión cooperativa, no hay margen para más. Y es penoso, porque promover es crear puestos de trabajo, generar valor añadido, impuestos, “mover la maquina” de la economía. Sería bueno que, quien tenga ascendencia sobre esto, le eche una pensada por si las cosas de hoy se pueden mejorar en un inmediato mañana.

Dicho lo cual, ni tan mal, tenemos demanda, podríamos tener más, no siendo menos cierto que 100.000 viviendas /año, me saben a poco, las necesidades, creo son más.

Proel

14/06/2021

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PROEL CONSULTORIA

 

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