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Factores que influyen en la tasación de una vivienda

A la hora de vender una vivienda el precio es lo primero que el comprador deberá y querrá conocer. Pero el precio no es necesariamente el valor real de la vivienda, aunque eso de “valor real” siempre será relativo en fusión a múltiples factores.

La tasación de un inmueble determinará el valor del mismo. Si el vendedor sobrepasa por mucho el valor de tasación a la hora de publicar el precio, el comprador informado no accederá. Por eso mismo, es absolutamente necesario para ambas partes de la compraventa el conocer el valor de tasación.

Aclaramos eso de “valor real” ya que, aunque la tasación se basa en parámetros comprobables, el valor económico que el tasador puede dar a determinadas características del inmueble, bien pueden no coincidir con el valor subjetivo que el comprador o el vendedor le den a esas mismas características.

En cualquier caso, es interesante conocer cuales son las principales cuestiones que se miden y se tienen en cuenta a la hora de establecer un valor de tasación para la vivienda.

Ubicación

La localización de la vivienda con respecto a los principales elementos de desarrollo urbano disponibles en su zona es, por lo general, el mayor condicionante para aumentar o disminuir el valor del inmueble.

La cercanía a servicios de transporte público y la calidad de los mismos (variedad, frecuencia de viajes y demás), es algo cada vez más valorado por la necesidad de desplazarse a los centros urbanos cuando el transporte privado parece tender a desaparecer en esos espacios.

Del mismo modo, estar cerca del centro urbano aumenta el precio del inmueble. Habitualmente esto implica menores prestaciones intrínsecas a la vivienda (menores dimensiones por ejemplo), pero al mismo tiempo también implica una mayor disponibilidad de servicios variados y cercanos a pie.

Como decíamos al principio, algunas características que se valoran de una forma, bien pueden ser interpretadas de la manera contraria por el comprador: una vivienda en el centro puede ser lo menos deseable por muchas personas, en cuyo caso se beneficiarán de la lógica del mercado que abarata las viviendas en las afueras.

Contar con zonas verdes cercanas, estar en una calle principal y tener servicios como colegios, hospitales, espacios deportivos o comerciales en las proximidades, también aumenta el valor de tasación.

Sin embargo, estar en el centro, en una calle principal con muchos servicios, puede suponer que la vivienda sufra un deprecio por exceso de ruido, contaminación y molestias varias causadas por tanta actividad.

Condiciones y características del edificio

La tasación, tras valorar el entorno, se fijará en el edificio mismo de la vivienda.

Lógicamente la calidad y la antigüedad de la construcción afectan a su valor actual. La tipología, si es un piso, un chalet independiente o un pareado, por ejemplo. Si cuenta o no con garaje y espacios de almacenamiento entre sus anejos… En este sentido todo son valoraciones bastante lógicas: si el edificio es antiguo pierde valor, si no tiene ascensor, también pierde valor.

Otras cuestiones que pueden depreciar la vivienda son los gastos de comunidad altos, o una mala certificación energética del edificio en su conjunto.

Sin embargo, si el edificio ofrece servicios a la comunidad vecinal por encima de lo habitual, esto repercutirá en un aumento del valor de cada vivienda.

Respecto a la vivienda

En lo referente a la vivienda en sí misma, la tasación entrará a valorar desde cuestiones como su localización dentro del edificio hasta la organización del espacio interior.

Si es un piso que da al exterior su valor será, por lo general, superior a uno que de al interior de la comunidad. Esto se debe a que normalmente una vivienda que da al exterior tiene más luminosidad.

La altura aumenta el valor según se asciende, salvo para los bajos con jardín. El mercado valora más el piso cuanto más alto se encuentre, siendo los áticos con terraza los más caros de cada conjunto.

Como vemos, si la vivienda tiene terraza o jardín, o ambas, también será más valiosa. Esto es algo que se ha visto muy claramente tras la llegada de los confinamientos a nuestras vidas.

Evidentemente las dimensiones de la vivienda afectan mucho al precio, pero el valor del metro cuadrado no es una constante exacta. Es decir, no por ser el doble de metros, el piso valdrá el doble. Ya hemos visto que no es ni de lejos lo único que se tiene en cuenta.

La calidad de los acabados, al igual que para el edificio en su conjunto, importan en la valoración de la vivienda. Sin embargo, el tasador será lo más objetivo posible en este sentido y puede suceder que la instalación de acabados de lujo por parte del vendedor no implique un gran aumento en el valor de la vivienda ya que lo importante es lo que el mercado valora realmente.

Por último, mencionar que al igual que sucede al valorar el edificio, la eficiencia energética juega un papel cada vez mayor en la tasación del inmueble. Ya que la progresión tiende a penalizar cada vez más los elementos más ineficientes y contaminantes en todos los aspectos de la sociedad, es lógico que se valoren más las viviendas más sostenibles.

Proel

19/07/2021

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PROEL CONSULTORIA

 

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