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EL SECTOR INMOBILIARIO RESIDENCIAL Y SUS ALTERNATIVAS HOY: IMPRESIONES Y DEPRESIONES
Los últimos semestres han estado marcados por la acometida trágica de una situación de pandemia que no se conocía desde 1.918. No siendo menos cierto que en la humana historia es un hecho relevante ocurrido varias veces, también es verdad que la última vez que sufrimos este desastre fue hace 100 años y al final de la I Guerra Mundial. Las cosas hoy, ciertamente, han cambiado. Pero ha sido un elemento trastocador de la evolución normal de la economía, marcando un antes y un después, al menos durante algún tiempo.
A modo de ejemplo, una enfermedad similar, mandó al garete a la Atenas de Pericles, en plena edad de oro, (siglo V a.C), por no hablar de la peste bubónica de mediados del siglo XIV que diezmo Europa.
Quiero decir con esto que lo que estamos viviendo es un hecho conocido en el devenir de nuestra especie. Gajes del oficio de vivir.
El sector inmobiliario, apenas ha sufrido en este lamentable periplo. Es decir, se ha seguido vendiendo y vendiendo muy bien. No solo eso, los gustos del público, después del agobio del confinamiento, y la apertura del teletrabajo en forma parcial. Han llevado a muchos grupos humanos a considerar seriamente viviendas más grandes, terrazas en lo posible y sobre todo a ampliar su radio de acción, quiero decir a valorar un unifamiliar aunque este a 40 km de su trabajo, máxime cuando, a lo mejor, solo tiene que trabajar presencialmente un par de días a la semana. Entonces sí compensa recorrer unos kilómetros 8 días al mes, pero vivir en un contexto que colme sus aspiraciones y que, ya, no esta tan lejos de su día a día laboral.
Esta situación cierta, mutatis mutandis, se produce en todas las zonas de nuestra geografía en la que se concentra nuestra demografía.
En definitiva, ganas y necesidad de comprar Obra Nueva.
Mucho es tener cohortes demográficas que aquí y ahora necesitan casas, por lo menos, de momento. Otra cosa seria hacer proyecciones demográficas, partiendo de lo que tenemos y hacia donde vamos. No voy a seguir por este camino, por dos razones: no soy demógrafo y no me quiero deprimir.
Este panorama, en apariencia idílico, tiene sus “peros”:
SUELO
La materia prima de nuestro negocio. Se trata de un bien escaso. Y al haber demanda y poca oferta, los precios para suelo finalista, tiran al alza, y esto tiene un límite. En definitiva, el precio de los activos inmobiliarios, para el usuario final lo fija el mercado. So pena que queramos poner unos precios de venta que el común de los mortales no puede pagar, creándose bolsas importantes de demanda que es insolvente para comprar lo que se le ofrece.
Quiero decir que la gente compra lo que puede pagar y la compra se sustenta en dos columnas: la financiación y la expectativa de ingresos futuros. Es una obviedad, pero solo se compra lo que se puede pagar. Y este guarismo se concentra en el precio, que el vendedor no puede fijar, se ha de adaptar a él.
Y a partir de ese precio, y descontados los gastos inherentes a la promoción: mano de obra, materiales, proyectos, licencias, acometidas urbanización interior, gastos de titulación del bien, y el beneficio esperable, lo que se puede pagar por el suelo es el residual que queda después de los gastos necesarios y el beneficio esperado.
El suelo es un problema porque no hay, no lo hay con todos sus “sacramentos”, aunque esté sin urbanizar. Y esto, ralentiza la oferta e incrementa los precios o por lo menos lo intenta. Porque estos no son flexibles hasta el infinito.
El por qué existe poco suelo finalista, da para mucho más que otro artículo bloguero. Pero la última línea es que no lo hay en, gran parte, por falta de voluntad política. Desgraciadamente, nuestro ordenamiento urbanístico, sitúa a la Administración como motor de los cambios y la proactividad no es una virtud frecuente en los administradores de la “cosa”. No pongo ejemplos, porque me entrarían ganas de llorar, pero es mi visión de la “cosa”. Esta cronicidad en la carencia de suelo está en la base de los incrementos del precio de un bien esencial, como la vivienda. Peor aún, solo beneficia a los propietarios de suelo a los que el lápiz del arquitecto redactor y la bendición de la Administración, dio valor a su suelo, que solo capitaliza el, y a los que venden los 10/20% de los aprovechamientos medios, en pública subasta, “calentando” el precio de los suelos y siendo el índice corrector, al alza, de los propietarios que quieren vender. Lamentable, pero es lo que hay.
Un contexto como Madrid y su ámbito tiene suelo en ordenación para más de 200.000 viviendas, pero para licencia inmediata muy poco y ese es uno de los problemas para poder atender a una demanda, de momento, desbordada.
COSTE DE LA CONSTRUCCIÓN
Se trata de una realidad cierta que los costes se han desbordado en poco tiempo, no voy a entrar en las razones ni en la pregunta retórica del “qui prodest” (a quien beneficia). Pero el sumatorio de mano de obra y materiales, para calidades medias, en la línea de lo que pide la gente ronda ya los 1.200€ de media por m2 construido, es un hecho cierto y ahí está y con pinta de quedarse, por el incremento de coste en los materiales y porque la mano de obra, escasa, también lo hace.
Y esto afecta sobremanera a la vivienda de precio contenido. De modo y manera que a los precios máximos de venta en ciertas zonas, y los precios al uso en la construcción, es practica de riesgo el promover por no decir imposible, aunque el suelo tenga un valor “zero”, no se puede, porque el precio de venta no da.
Afectando esto especialmente a la Vivienda Protegida, en la que los precios máximos de venta los fija alguno de los varios Boletines Oficiales. Si no recuerdo mal, los precios vigentes, hoy en los diferentes tipos de protección en Madrid, están fijados en el 2008 y ha llovido mucho desde entonces y los precios que cuestan los elementos necesarios para entregar una vivienda, nada tienen que ver con el momento en que se fijó el precio máximo de venta. En el caso de nuestra Comunidad, peor todavía, el Boletín fija el precio final de venta, pero el suelo lo puedes vender por lo que te paguen. Así pues, hacer vivienda a precio, hoy, es cada vez más un imposible metafísico.
Y se trata del primer acceso a la vivienda comprable, y que se puede descalificar a los 15 años. Es la clave de la posibilidad de cambiar de vivienda a una mejor en zona, metraje y características y esta es la “rueda” que permite la independencia personal, la realización como adulto y el combustible que dinamiza la vida del sector residencial.
Concluyendo:
- Hay mercado. Quiero decir que hay cohortes demográficas con voluntad política de comprar, si bien, sus ingresos son los que son.
- La carencia de suelo listo para promover, hoy, es una realidad, si bien las expectativas en el medio plazo son ilusionantes para los que transitamos por el mundillo inmobiliario.
- Tensión en los precios. Desde luego impensables bajadas en los mismos, más bien al contrario, las alzas van a ser una realidad.
- Y esto que digo se puede extender, con matices, a todas las zonas donde se concentra la población.
- El inmediato futuro, se presenta halagüeño en el medio plazo. Después, ya veremos… pero, como siempre ha sido, del futuro nada podéis saber, dice la Biblia y es gran verdad.
Proel
06/09/2021
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