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Dudas frecuentes al realizar la escritura de la casa
¿Qué es la escritura de una casa?
Al referirnos al término “Escritura de una vivienda” hacemos alusión a lo que técnicamente se denomina “escritura pública de compraventa”. Esta se trata de un documento de validez legal en el cual se ilustra el paso final de la compra – venta de un inmueble refrendado por un Notario ,fedatario público .
En este documento son partícipes ambas partes, tanto el vendedor del inmueble como el comprador del mismo. Su firma no es obligatoria pero sí recomendable ya que proporciona una garantía jurídica. De esta manera facilita la inscripción del inmueble en el Registro de Propiedad y validez frente a terceros.
¿Qué factores influyen en el precio de la escritura de un inmueble?
Dentro de los costos que supone la escritura de la casa se incluyen los gastos notariales y éstos pueden depender de factores como el número de copias de la escritura, del precio total del inmueble que aparezca en las mismas o el propio asiento de presentación.
Un factor muy notable es aquellos casos especiales tales como las VPO, es decir, las viviendas de protección oficial en las cuales se debe de aplicar una reducción de los aranceles que se cobren independientemente del notario que preste el servicio. Otro caso en el que ocurre lo mismo serían las “subrogaciones de las hipotecas”.
¿Qué debe incluir una escritura de la vivienda?
Los componentes claves que conforman la escritura pública de compraventa son:
- El pago del IBI, el cual se trata de una copia en la que se cancela el impuesto más próximo y reciente del inmueble. Este debe de adjuntarse con la escritura.
- Liquidación de los costos que supone la notaría. Dichos costos hacen alusión a los honorarios previamente fijados, los aranceles y de la designación de los mismos.
- Gravámenes sobre el inmueble como pueden serlos impuestos, las deudas o una hipoteca sin liquidar.
- Obligaciones fiscales
- Disposiciones legales que vayan apareciendo durante el proceso de compraventa y escrituración del inmueble involucrado en ella.
- Gastos de la compraventa a cargo de las dos partes del proceso.
- Verificación de los métodos de pago. En esta parte se definen cómo y de qué modo se realizó el cobro de la propiedad.
- Certificación del pago de las cuotas a la comunidad, esta certifica que el vendedor no dispone de deudas pendientes.
¿Qué documentos debe facilitar la entidad al cliente a la hora de escriturar?
A la hora de gestionar la hipoteca tenemos que aportar a los bancos una gran cantidad de documentos antes de la firma del préstamo hipotecario. Este fue uno de los cambios que introdujo la Ley de Crédito Inmobiliario que entró en vigor en junio de 2019, que obliga a las entidades bancarias a informar detalladamente sobre las características de la oferta y las consecuencias de las cláusulas.
Los documentos más destacados de esta ley son la FEIN y la FIAE, dos fichas complementarias que el cliente debe tener muy presentes.
- FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada):
Este documento contiene los datos del préstamo hipotecario con vinculación con el banco. Sus condiciones generales del préstamo incluyen:
- Tipo de interés.
- Duración de la hipoteca.
- Número de pagos con su importe por cuota.
- Bonificaciones acogidas por el cliente.
- FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas)
Esta ficha recopila la existencia de cláusulas y condiciones relevantes para la hipoteca.
Aunque sólo con estas fichas no acaba la documentación. La entidad también debe facilitar al cliente los siguientes documentos:
- Copia del proyecto de contrato. En el deberá explicarse cómo se distribuyen los gastos explicándolo de forma clara y verazmente. En este caso, la ley establece que el cliente debe hacerse cargo de la tasación del inmueble y de las copias de la escritura que solicite. En cuanto a los gastos como la notaría, el registro, etc deberá asumirlos el banco.
- Un documento que explique las condiciones de los seguros contratados.
- Un documento que advierta al cliente de la obligación de recibir asesoramiento gratuito por parte del notario que elija libremente antes de la firma.
¿Qué debe facilitar el banco al notario?
Otra de las novedades impuestas por la ley hipotecaria es que los bancos deben facilitar toda esta documentación descrita anteriormente al notario que escoja el cliente. Este, deberá citarse con el notario para revisar toda la documentación del préstamo informándose de todas las dudas del préstamo, y sus implicaciones como mínimo 10 días antes de firmar.
Una vez que el notario notifica que se han cumplido los requisitos, que la oferta se ajusta a la ley actual y que el cliente es consciente del significado de las cláusulas lo hace constar en el ‘acta notarial’. Después notifica a la entidad de que el proceso continúa para fijar la fecha de la firma del préstamo.
Otro requisito indispensable será el acta de manifestación, un documento a través del cual el notario recoge las declaraciones que una persona hace en su presencia. Este tipo de documentos recogen pruebas documentales de estas manifestaciones. El objetivo de estas actas es la narración de determinados hechos. En él no se podrán recoger manifestaciones que tengan relación con acusaciones a terceras personas o comisiones de delitos, que en cuyo caso intervendrá la autoridad judicial. Tampoco puede tratar de manifestaciones con carácter negociador que conlleven la constitución o extinción de obligaciones como el reconocimiento de una deuda.
¿Qué requisitos conlleva el acta de manifestación?
Requiere los documentos de identificación de la persona o personas que intervengan:
Generalmente a las personas físicas de origen español les bastará con que presenten su D.N.I. , en el caso de los extranjeros deberán presentar el N.I.E. acompañado de una fotografía o bien el N.I.E. junto con el pasaporte de su país de origen.
En el caso de que intervengan sociedades u otras entidades será necesario adjuntar también los documentos que identifican a la persona física que las representa. Estos documentos se dan en: la escritura de constitución, documento que contiene el nombramiento del representante como y escritura de identificación del titular real.
Ambos documentos deberán ser originales.
¿Por qué es necesario realizar las escrituras públicas de compraventa de una propiedad?
Lo primero que ha de tenerse en consideración es que garantiza que nadie reclame el inmueble en un futuro cercano o lejano. Por otro lado, da a conocer si la propiedad posee algún tipo de gravamen, es decir, si arrastra alguna deuda y protege al mismo de deudas anteriores a la compraventa.
También certifica que eres el dueño exclusivo del inmueble y te proporciona derechos legales sobre el mismo. Su utilidad recae también en que identifica al propietario actual y evita posibles intenciones de estafa. Se trata de un documento esencial, ya que, sin él, no te dejan contratar una hipoteca tal y como está predeterminado por el Registro de la Propiedad.
¿Cómo hacer la inscripción dentro del registro de la propiedad?
La inscripción dentro del registro se puede hacer de diferentes maneras tales como:
- En medio tradicional, es decir, en documentos en el formato del papel. Este medio precisa una copia que sea autorizada por el notario.
- Físicamente, el mismo comprador se persona allí para el trámite.
- Telemáticamente, es decir, vía online y a través de la notaría.
En el Registro de la Propiedad puede darse que su inscripción sea realizada por el mismo notario que da fe en el proceso de la compraventa. También por la vía telemática si se precisa y solicita.
El Consejo General del Notariado de España recomienda que se realice por vía telemática ya que la presentación online de la notaría dota de garantía y tranquilidad ya que proporciona inmediatez. A su vez también hace posible que se evite el registro de cualquier documento como puede ser el que se refiere a un embargo o una demanda interpuesta al vendedor.
Otro camino que se puede seguir para la realización de la inscripción de las escrituras de la vivienda consiste en partir de una copia autorizada. Dicha copia ha de ser en formato físico, es decir, en papel y tiene que llevar en ella la firma del notario.
Sin embargo, hay que considerar que este medio de presentación de la inscripción está sujeto a un pago anterior de impuestos. Dichos impuestos aluden a aquellos como el de Transmisión Patrimonial Onerosa o ITP.
Una vez que se haya realizado el correcto estudio y verificación de la documentación presentada, el servicio de registro de la propiedad procederá a inscribir la propiedad a nombre de quien se está solicitando, es decir el nuevo propietario y comprador del inmueble. El notario le dará una copia de las escrituras públicas de compraventa haciendo así definitivo el cambio de nombre solicitado en el Registro de la Propiedad.
Proel
21/12/2020
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