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¿Y SI EL PROBLEMA SOMOS NOSOTROS? TENEMOS UNA OPORTUNIDAD, A ELLO¡

Nos preocupamos demasiado por factores externos cuando el problema lo tenemos dentro y además se puede arreglar.

Así de claro lo digo y cuanto más canas tengo más claro lo tengo, por eso voy a hablar de 3 factores que están muy de moda en cualquier conversación de nuestro sector y después de un cuarto factor que es realmente el que inflaciona nuestro sector al ejercer de brutal cuello de botella en la oferta.

  • El primer tema de moda es el precio de materiales, claramente es un desajuste temporal producido por el parón de la industria global en pandemia y el despegue descomunal de la demanda en todo, sobre todo en tecnología, que obviamente nadie podría prever porque recordemos que la vacuna ha tardado menos de un año en implantarse, ¿algo así como que en el 2022 llegue el hombre al planeta enano Plutón… increíble verdad? pues más ha sido lo de la vacuna.

Ya hay datos en algunos países y múltiples estudios que aseguran se está produciendo ajuste de precios y estabilización a medio plazo; un ejemplo: La evolución de las materias primas: una perspectiva a largo plazo (caixabankresearch.com), aunque algunos ya sabemos que habrán hecho negocio estocando materiales, lícito siempre que se cumplan las reglas del juego.

  • La previsión de los tipos de interés en Europa es otro de los hits del otoño inmobiliario 2021. Personalmente el segundo factor que más afecta al sector, el primero es el precio como todo. El BCE no quiere, y personalmente creo que no puede, retirar estímulos y cortar la compra de bonos para que suban los tipos de interés. Los EE.UU. ya están amagando y probablemente los subirán en breve, su economía no tiene parangón con la europea, pero eso es otro tema.

Además, se nos olvida que tan importante es la política monetaria de la UE como la fiscal de la UE además de cada país, son como 2 engranajes de motor… si uno falla da igual que el otro este perfectamente lubricado, el motor no funciona. Y desgraciadamente ya se ha dicho por organismos de la UE que se rebajarán las exigencias de déficit y por tanto se permitirán alegrías fiscales a los países, por tanto, entre la débil recuperación que no crecimiento (hay que comparar 2019 vs 2021) y la necesidad de los países de dinero barato para prestar servicios/generar votos veremos tipos cuasi negativos durante muchos años.

Vemos gráficos de déficit y deuda que nos ayudan:

FUENTE: Eurostat

–Como tercer factor, muy unido a los anteriores estaría la temida inflación, que como diría aquel “No se puede ser perfecto”. Si me dan a elegir prefiero inflación y crecimiento que el fantasma recurrente de la japonización de la economía europea/española.

Se dice que una economía “japonizada” es la que cumple 5 condiciones: tipos de interés negativos, elevada deuda pública, deflación, una población envejecida y caída de su crecimiento potencial. Con un Euribor a un año al -0,504 hoy 1.12.21, un 122,1 % endeudamiento de PIB y la pirámide poblacional cada día más inestable y longeva esperemos que nos salvemos de tener un descenso del crecimiento potencial. La deflación de momento no se la espera. Europa ayudará, pero como no hagamos algo más corremos el riesgo de que realmente esta japonización se produzca; personalmente no lo veo.

El BDE es impecable en los análisis y previsiones macro  , aquí lo podéis ver  El impacto de la crisis sanitaria del COVID-19 sobre el mercado de la vivienda en España. Artículos Analíticos. Boletín Económico 2/2021. (bde.es) , pero creo que como país y como sector nos tenemos que mirar el ombligo, la solución está en el cuarto factor, factor interno que fluctúa entre el 30% o el 50%, sin impuestos, del valor de cualquier inversión inmobiliaria, que no es otra que el valor del suelo.

Y este es un problema que nuestras administraciones con medidas de eficiencia en herramientas tecnológicas, colaboración público-privada, armonización fiscal de las administraciones, dotación de medios humanos y control de los Ayuntamientos, etc… se puede solucionar. Si somos capaces de abaratar el suelo estabilizaremos precios de vivienda y estaremos menos expuestos a procesos inflacionistas de materiales, tendencias de tipos de interés, etc.

Deberíamos ver como una oportunidad la actual tasa de financiación y aprovecharla para tener un sector moderno, más sostenible y que aporte crecientemente al PIB y al ahorro de las familias. Y en esto cabe todo, la VPO, la primera vivienda, vivienda como inversión extranjera o nacional, nuevas estrellas como el coliving y los demás subsectores, etc… que se beneficiarán de una mejor regulación interna de los procesos urbanísticos, pero no, seguimos viendo riesgo de burbujas cuando no llegamos ni a las 100.000 viviendas / año de obra nueva.

De nuevo parece que esto es como en el futbol, la culpa siempre del fichaje extranjero de turno…. cuando la solución para jugar bien está dentro, en la cantera, es decir en ampliar la oferta de suelo disponible.

Proel

01/12/2021

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