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SUBASTAS DE SUELO PÚBLICO VS ESCASEZ DE PRODUCTO EN MERCADO: ¡QUE PARADOJA!

Hace unos días se publicó un interesante informe sobre el stock de obra nueva en la Comunidad de Madrid por parte de la Sociedad de TasaciónNota de prensa Censo de Vivienda Nueva (st-tasacion.es) donde se observa la preocupante falta de producción de viviendas de obra nueva y sus consecuencias.

El estudio está muy bien traído tras la resaca electoral madrileña, el apetito residencial provocado por varios factores en el 2021 y en paralelo a unas subastas de suelo por parte del Ayto. y Comunidad de Madrid.

Precisamente estas últimas subastas son las que me han hecho reflexionar estas breves líneas, donde comparto la paradoja que veo en el mercado. Desde PROEL estamos muy activos tanto en la comercialización de Obra nueva como en la gestión y comercialización de la materia prima, que no es otra que el suelo.

Me dejo de reflexiones sobre porqué la escasez de suelo, algunas ya expresadas en otras entradas (Los cimientos del Sector Inmobiliario en Tiempos de COVID) y simplemente expreso un axioma en el que todos estaremos de acuerdo: alarmante escasez de suelo, en este caso residencial. La paradoja la veo en que sería muy fácil “enfriar” el mercado del suelo mediante la colaboración público-privada desde el inicio. Todos sabemos que actualmente la escasez de oferta + empuje de la demanda = incrementan los precios a niveles desorbitados que ponen en peligro un sector consolidado, saneado y profesional como es el sector Inmobiliario actualmente.

A largo plazo deberíamos hablar de la gestión urbanística del suelo, pero ahora no toca, ahora nos centramos en la manera de enfriar a corto plazo: se trataría de analizar profesionalmente las parcelas de las administraciones públicas desde inicio, igual que se hace con cualquier proyecto futuro se empieza analizando su viabilidad y encaje futuro en el mercado. De inicio saltan al BOCAM concursos/subastas que no despiertan interés ninguno por sus precios y condiciones irreales, quedando en ocasiones desiertos no por la mala calidad del suelo sino por la forma en que se ha tratado dicha licitación.


Veo muy fácil que una Administración valiente encargue a cualquier Consultora con experiencia un análisis previo que sería la base del precio de la parcela y que además llevase en el pliego unas condiciones de viabilidad / Estrategia de Comercialización, que junto a las clásicas condiciones jurídicas y técnicas completen el pliego para dar mayor seguridad a los inversores. El contenido de estas condiciones de viabilidad podrían ser: estudio de mercado exhaustivo de la zona , anteproyecto edificatorio ,  análisis económico de la futura promoción / proyecto , valoración del activo por diferentes métodos (residual estático, dinámico, etc. ), así como por tercero independiente ajeno a la obligada tasación oficial, etc. De este modo será muy probable obtener un valor más real de salida para la licitación y que sea el mercado quien regule hasta qué punto un inversor pondera su binomio riesgo/rentabilidad. Por supuesto habría un presupuesto de marketing actualizado, donde se incluirían las herramientas online habituales en mercado y que hasta la fecha la Administración apenas conoce.

Igualmente debería ser obligatorio la inclusión de formas más atractivas de pago en los pliegos sin que penalicen tanto como actualmente, o que pasa ¿la Administración no puede esperar 6-12 meses para obtener un mejor precio?, el interés general creo que aquí es imbatible.

La colaboración con empresas privadas con experiencia en el sector, que tenemos una amplia visión tanto del mercado como de los inversores nacionales, internacionales además de ser expertos en generar interés para las subastas privadas cada vez más habituales; puede ser muy beneficiosa para el administrado, que al fin y al cabo es a quien se deben Ayuntamientos, Comunidades autónomas, empresas públicas, etc.

Que ventajas obtendremos:

-Mayor seguridad de la viabilidad del activo a licitar.

-Facilidad de estudio a los potenciales inversores.

-Ampliación del número de potenciales inversores.

-Mayor retorno económico para la Administración.

Seguramente que el marco normativo estatal/autonómico que regula estos procesos públicos es adaptable a estas nuevas condiciones, manteniendo siempre la seguridad jurídica y transparencia que deben regir siempre.

Proel

08/06/2021

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