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Píldoras de ferralla y tabicón
El suelo es un bien enormemente escaso y la base de todo lo demás. Estadísticamente, existe suelo ordenado e incluso urbanizado, pero muchas de sus ubicaciones no valen absolutamente para nada en la España de hoy. No lo hay en las zonas donde se concentra la demanda, que cada vez son menos.
Las razones de esta falta de materia prima arrancan de antiguo, es una característica de nuestro sector, cuyo pecado original está en cómo se inicia el desarrollo de nuestro urbanismo. Es el Consistorio de cada municipio el que define cómo quiere que sea el futuro desarrollo de su ámbito, con arreglo a las calificaciones generalistas de los suelos de su territorio. Toda esta gestión, en principio municipal, tiene que lidiar con propietarios, intereses varios, derechos existentes, etc.
Además, nuestro ordenamiento es enormemente garantista. Los planes o modificaciones de plan llevan aparejado trabajo, periodos de información pública, aprobaciones provisionales, más luego la aprobación definitiva de entes comunitarios, hasta darle el espaldarazo al nuevo plan o a su revisión. Y a partir de ahí, los procesos de creación de las Juntas de Compensación, sus proyectos de compensación, la reparcelación y su inscripción en el Registro y el proceso de aprobación del proyecto de urbanización y la ejecución material de la misma.
El hecho cierto es que el suelo y su gestión viven en un universo distinto a la demanda, y cuando ésta es robusta, los suelos vacantes acaban subiendo su precio, que se traslada al comprador. Ahora, la situación es complicada ya que donde se necesita no hay suelo y no se ven soluciones en el medio plazo.
Al promotor que tenga vocación de permanencia no le queda otra que armarse, si puede, de capital y a ser posible propio (en la gestión de suelo, no se debe entrar apalancado), para comprar terreno con expectativas y pendiente de gestión para -en un futuro indefinido- tener suelo a buen precio que sirva para promover él mismo o para venderlo al menudeo, que, tal y como están las cosas, es el gran negocio que ofrece el sector a actores que tengan disponibilidad de fondos, no tengan prisa y a quienes calcular la TIR a ‘toro pasado’ no les provoque la menor inquietud. En definitiva, sin suelo abundante no habrá oferta futura, y la amenaza de los incrementos de precios será una realidad.
La construcción
La situación hoy es que los costes de construcción no solo se han disparado, sino que aun disparados, es complejo mantenerlos en el tiempo. A la hora de lanzar una promoción, incluso con contrato de ejecución firmado, es difícil mantener el precio a lo largo de los 20 meses que dura una obra. Que, con toda la promoción vendida, y habiendo adquirido compromisos con terceros, la contrata te diga que no puede mantener los precios que firmó es una realidad frecuente y fuente de serios problemas.
Todos los materiales han sufrido una escalada de precios brutal y peor todavía es que -aun pagándolos- no es fácil hacer provisión de ellos. Estos están metidos en la misma vorágine que los “chips”, los fletes de contenedores y tantas otras cosas.
Con respecto a la mano de obra, más de lo mismo. Antes de la pandemia mucha de la mano de obra era de origen inmigrante. Cuando llega la pandemia, las obras se paran, muchos de estos trabajadores se marcharon a su país de origen y no han vuelto, mientras que el trabajador nacional prefiere otras opciones. Además, el trabajo en obra en muchos de sus gremios y oficios requiere una formación y cualificación que no es tan sencillo adquirir, puesto que desaparecieron los aprendices y no hay manera de formarse en unos oficios necesarios, pero poco atractivos para la gente y para los que los lugares de formación brillan por su ausencia.
El problema está ahí: a pesar de que el mercado residencial anda por debajo de las 100.000 viviendas al año, falta mano de obra cualificada o, al menos, con voluntad de aprender. Además, faltan materiales, independientemente de sus disparados precios.
Así pues, tenemos problemas serios en la contención del precio para el usuario final, por el encarecimiento del suelo ordenado y para licencia (por causa de su escasez), y también por el incremento de los costes de la construcción, tanto en materiales como en mano de obra.
Todo esto se traslada al mercado y al comprador. Y tiene consecuencias nefastas para el promotor que -aún con el precio cerrado y contratado de construcción- se puede encontrar con sorpresas a lo largo del periodo de ejecución de proyecto, que nunca baja de 20 meses. Afectando gravemente a los compromisos alcanzados con terceros y originando disfunciones, porque la contrata, por más que quiera no puede cumplir, dado el incremento imprevisible de los materiales y la carencia crónica de mano de obra cualificada.
El sector necesita suelo y eso es un problema que, si o si, requiere, además de voluntad política, tiempo y dinero. Luego, las potenciales soluciones no son inmediatas. Tampoco los problemas derivados de los incrementos de los precios de materiales y la falta de mano de obra se solventan con un “diktat”, requieren voluntad, sapiencia y marco temporal a medio plazo, y no veo por ningún lado ninguno de esos componentes básicos.
El mercado
Pese a la que ha caído y la que puede caer -porque la salida de la situación pandémica no está en absoluto clara existe una demanda sostenida y solvente que busca casa de obra nueva, que tiene recursos propios y capacidad de repago, así que es un hecho cierto que la presión de la demanda es superior a la oferta presente y futura.
Así las cosas, costes de construcción y valores de suelo, cotizan al alza, pero la ciudadanía compra lo que puede pagar. Así pues, existe un serio peligro de que se genere demanda insolvente. Los precios de la vivienda no pueden subir sin tasa, tienen un límite: el esfuerzo que puede hacer el comprador. Corremos el riesgo de que, aun queriendo, no se pueda promover porque haríamos un producto inalcanzable para el potencial comprador. Se están dando las condiciones objetivas para que haya una ralentización de los proyectos, porque hay serias dudas de que se pueda trabajar con un margen mínimo.
Está meridianamente claro que la demanda va a ser superior a la oferta, que en los activos residenciales libres pueden subir los precios y que la búsqueda de una casa de obra nueva y calidades adecuadas, en muchas zonas de la geografía española, va a ser una empresa compleja y ardua, porque la carencia de suelo finalista dificulta poner oferta en el mercado.
Respecto a la vivienda en arrendamiento en España, históricamente hemos tenido un parque escaso y técnicamente malo. Pero en la actualidad se está produciendo un aumento de la demanda de alquiler, que en parte responde a un cambio cultural, y en parte trata de hacer de la necesidad virtud.
Así pues, parece que somos campo abonado para promociones build to rent, pero con matices. No veo un soberano exitazo sacar al mercado viviendas de casi 2.000 euros de cuota mensual de alquiler, ya que el que tiene esa disponibilidad presupuestaria, transforma su pago del alquiler en una cuota hipotecaria y pasa a ser propietario. Más bien veo el alquiler para grupos sociales que, por el coste del activo, no pueden comprar y, aunque sea a su pesar, alquilan porque es lo único que pueden hacer.
En cuanto a las novedades anunciadas sobre la futura ley de vivienda, el mero anuncio de cambios en la legislación que regula el mercado de alquiler, y la especial saña con que se dirigen a los grandes tenedores de vivienda, supone un frenazo a nuevos proyectos y un compás de espera para los que ya están operando. Y, por tanto, una reducción en la oferta, con lo cual se garantizan incrementos de precios y carencia de opciones para alquilar.
Asimismo, la experiencia de la ciudad de Barcelona, reservando para vivienda protegida un 30% de ciertos desarrollos, no ha sido buena en el sentido de que ha ralentizado las operaciones y está yugulando la oferta.
Si de verdad hubiese voluntad política de solucionar el problema, el Estado debería activar los suelos de su propiedad para ponerlos en el mercado y dedicarlos a vivienda de alquiler y vivienda protegida viable, atendiendo a las demandas de vivienda de los grupos más necesitados.
Concluyendo: hay dificultades, pero superables para un sector saneado y con carga adecuada. No seamos agoreros, hay demanda solvente, sigue habiendo mercado de primera residencia, y la vivienda en costa para europeos, haciendo caso omiso de la pandemia, sigue siendo un elemento apalancador del sector que puede darnos alegrías en el inmediato futuro.
Más información en ESPECIAL Nº 200
Proel
19/11/2021
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