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No me gusta como caza la perrita
NO ME GUSTA COMO CAZA LA PERRITA
No, no me gusta como caza el perrazo del virus de Wuhan
Se trata de un evento conocido en la historia de la Humanidad.
Estos episodios trágicos son una constante en nuestra Historia como tribu.
No voy a profundizar en el tema, pero, recordemos que el siglo V a de Cristo, la Atenas de Pericles fue arrasada por una gripe que se llevó por delante el momento de máximo esplendor, en todos los órdenes, de la ciudad-estado de Atenas.
Por no hablar de la peste bubónica, que en siglo XIV asoló lo que ahora es Europa, en lo que hoy es España, supuso la caída en picado de la economía de la Corona de Aragón, basada en la agricultura y el textil, actividades que necesitaban mano de obra, como quiera que 2/3 de esta desapareció víctima de la bacteria productora de la peste, la economía de la Corona Aragonesa, tardó siglos en recuperarse. Mientras que en Castilla una economía basada en la exportación de lana merina especialmente a Flandes, la carencia de mano de obra, supuso incremento de salarios y mejores condiciones para los supervivientes de la peste.
Para muestra valen estos dos botones.
En nuestros días y con categoría de pandemia
En nuestros días y con categoría de pandemia, nos enfrentamos a un enemigo parecido que planea como un águila negra sobre nuestro futuro inmediato y lo que es peor carecemos de elementos de comparación porque el suceso más próximo análogo a este, aconteció entre 1918 y hasta 1920.
La llamada “gripe española”, así llamada porque los periódicos españoles fueron los únicos que se hicieron eco de sus desmanes, los otros países europeos, estaban en guerra y no querían dar información al enemigo.
Se parece, como un huevo a otro huevo, a lo que estamos viviendo ahora, el “caballero pálido” le llamaban y duro hasta las postrimerías de 1920, tres rebrotes, el segundo el peor y unos 50M muertos en el mundo, unos 300.000 en España. En lo económico, recordemos los “felices años 20”, periodo de esplendor económico, porque había que reconstruir todo lo destruido en la I GM y que trajo aparejado la crisis del 29, crisis de superproducción que quebró la economía en Europa y USA y una de cuyas consecuencias fue el ascenso de los fascismos con su epítome trágico de la II GM del 39 al 45.
De lo que me quiero ocupar es de cómo puede afectar al sector inmobiliario en la España de hoy.
Veamos:
- La crisis del 2008 en adelante, al menos 2016, ha sido la más letal, en términos empresariales, de lo que yo he conocido. Comienza como una crisis financiera y se lleva por delante a nuestro sector. Hiper endeudado en una orgía de dinero fácil: financiaciones de suelo al 120%, el concepto universalmente aceptado de que todo lo financiado parecía barato. En cuanto falló algo el sector implosionó. De hecho, el 90% de las grandes promotoras son “nuevos en esta plaza”, muy pocas y loables fueron las supervivientes.
- La banca, (más cajas) sufre lo indecible y el país se endeuda para el “rescate” de los que implicaban riesgo sistémico
- A partir de entonces, el modus operandi de la financiación inmobiliaria cambia:
Cero financiación al suelo, el promotor, tiene que comprar los suelos con recursos propios. La respuesta a la pregunta de la banca: ¿Qué pones tú?, expongo el suelo y sus impuestos.
Financiación para construir cuando tienes el 70% vendido en contrato privado.
Monitorización bancaria a los pagos de las promociones en curso. Se acaba lo de trasladar dinero bueno a proyectos malos.
Resultado: un sector nuevo, saneado y con poca deuda y si la tiene, es con soporte en ventas presentes. Cualquier grúa que veamos en obra, indica que, al menos, el 70% está vendido, habiendo pagado el comprador entre el 10/20% del precio. Siendo así las cosas, no es esperable que lo comenzado no se acabe y termine en Concurso de Acreedores la empresa promotora y sus secuelas sobre la banca.
En estas condiciones, ¿qué puede pasar?:
- No van a bajar de precio las Obras Nuevas en las zonas de nuestra geografía donde se concentra la demanda, porque no hay. Lo que se está construyendo, está al menos al 70% pre-vendido.
- El suelo, no va a bajar, entre otras cosas porque, donde la demanda es potente, no hay suelo finalista y la gestión de suelo es un acertijo envuelto en un misterio. Ahí tenemos ARPO, veinte años de travesía y todavía no está inscrito en el Registro el proyecto de Reparcelación, por no hablar de Castellana Norte, lustros de gestión y ahora, parece que se mueve.
- No siendo menos cierto que hay banderas que se repliegan y venden, pero otros están con la escopeta cargada y dispuestos a comprar, si bien es verdad que algunos consideran que sus euros de julio, valen más que sus euros de marzo. Como siempre el mundo del suelo es una cacería con más escopetas que piezas.
- Lo del sector construcción es de psiquiatra, cada vez más cara, cada vez más dificultades en conseguir operarios en un país con el paro más elevado de Europa, el binomio de mano de obra y materiales ronda los 1.000€ /m2/construido y con tendencia al alza, o peor, antes de la LPO, la constructora muere y le deja al promotor y sus clientes un problema complejo en dinero y en tiempo. Pero este es el signo de los tiempos.
Todo esto que digo se refiere a lo que, con gran probabilidad, puede ocurrir en las zonas de España donde se concentra la población y los recursos económicos
El producto de segunda residencia es otra cosa, allí lo que ha desaparecido es el potencial cliente, que tiene serias dificultades para venir, así las cosas ¿Cómo va a poder comprar?
Sobre esto que digo aletean elementos psicológicos y me refiero al “estado de ánimo” y la inversión, y lo que es peor, a nivel inconsciente, es un estado de ánimo. Si este está en alza, la gente se casa con la novia de toda su vida, se gasta 15.000€ en un viaje a Disneylandia, cambia de casa, de coche, consume e invierte. Y hoy, el horno no está para bollos, el miedo atenaza voluntades y todo el mundo echa el freno de mano y se pone en liquidez y en actitud pasiva y expectante a mejores tiempos.
La inversión en inmobiliaria, para uso propio o en rentabilidad, pivota sobre dos ejes: financiación y seguridad en rentas futuras y esta segunda es la que flojea en el inconsciente de muchos.
Pese a todo, en estos tiempos de hierro, se ha vendido y se está vendiendo. En algunas zonas menos y en bastantes lo mismo o más.
Desde la óptica de una pequeña consultora con poco más de 30 operarios, pensábamos que en abril, mayo y junio, nos íbamos a ir a la cama sin cenar y, no ha sido así, la sorpresa ha sido que no ha sido así, se ha mantenido la actividad, al menos, para superar el break even y no aflorar perdidas. Junio en primera residencia ha sido un mes muy bueno en ventas.
Si bien y como dice la Biblia, “del futuro, nada podéis saber”, pintan bastos, pero, en nuestro sector no tan fieros, por las razones antedichas.
Dependemos de que no haya nuevas oleadas, y si las hay, que no provoquen un parón económico como el producido en primavera. Dependemos de tratamientos salvadores y vacunas preventivas y esto está en el aire, la incógnita está abierta y hoy, no hay respuesta clara, distinta y explicita.
Pese a todo, tengo para mí que la crisis es fuerte, pero desigual en su impacto, en función de la especialización económica de cada territorio. En nuestro país, la suerte, buena o mala, va a ir por barrios.
Las consecuencias económicas de la pandemia, van a ser duras, pero cortas. Hay muchas variables e incógnitas no despejadas, pese a todo, duro, intenso, pero corto, porque los medios de producción ahí están, están enteros, la pandemia mata a personas, origina un parón muy duro para muchos, pero, hay razones para pensar que la recuperación más que una flecha, será un misil. Dios así lo quiera.
https://www.proelconsultoria.com//wp-content/uploads/2020/07/Joseluis_julio-01-ART..pdf
Proel
25/07/2020
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