ARTÍCULOS
La vivienda asequible: es un I.E.D. (Improvised Explosive Device) ¡Desactívemoslo!
Es una certeza el que lo habitual entre nosotros, era el procurar ser propietario de la vivienda en que se vive. Son varias las razones que sustentan esto: De una parte, esta arraigada la idea de que pagar mes a mes por el uso de una vivienda es un derroche de dinero. No siendo menos cierto que, en
nuestro país, nunca ha existido, y no existe hoy una oferta potente y profesional de vivienda en alquiler, así pues, tradicionalmente, todo el que ha podido ha comprado, y en un pasado inmediato, los compradores han sido mayoría.
Por otra parte, ser propietario de una vivienda, en cuanto a un grupo familiar, le sea posible, representa y ha representado la posibilidad de ser un cierto “ascensor social”, porque la realidad es que los precios de la vivienda suben por el ascensor y los salarios por la escalera. Así pues, la compra temprana de una vivienda, posibilita a lo largo de la vida productiva, la posibilidad de acceder a una vivienda mejor y mejor ubicada, en la que las plusvalías obtenidas en la venta sucesiva de las diferentes viviendas, posibilita una mejora, que solo con los ingresos y rentas del trabajo, sería imposible de conseguir.
A esto hay que sumarle, la inseguridad notable, acerca de la sostenibilidad de las pensiones y su cuantía llegada la edad de jubilación, esto hace que sea de capital importancia llegar a la edad de jubilación con una vivienda en propiedad y pagada.
Porque es en el momento del final de la vida activa, cuando, con gran probabilidad, los ingresos se reduzcan y si encima hay que estar “atados” a un alquiler la situación puede tornarse de difícil manejo.
El hecho cierto es que la demanda de vivienda hoy en nuestro país, la cifra el Banco de España en unas 600.000 unidades. Esta situación deriva de la brutal crisis que se inicia en 2007 y que aniquila el sector, al menos hasta el 2016.Esta situación hizo que el suelo, (la materia prima de todo este negocio), fuera ilíquido y que la gestión del mismo, se suspendiera. Ni siquiera, se hicieron aquellas cosas que no cuestan excesivo dinero, como es “mover papeles y planos” ante las administraciones.
La gestión de suelo, es lenta y garantista en cualquier caso, pero en la situación generada a partir del 2007, lo que pasó es que se detuvo, se dio un frenazo en seco, cuyas consecuencias, estamos pagando. Cuando la demanda arranca a partir del 2016 o en ese entorno, el escaso suelo ordenado desaparece y la carencia de suelo, empieza a ser una dificultad para el crecimiento del sector.
Si cabe, la situación, se ha agravado con el incremento de la demanda, que en un entorno como Madrid, se cifra en 60.000 viviendas de obra nueva por año. Así pues se unen: una “explosión” de la demanda, con una carencia de suelo finalista en las zonas donde se concentra la demanda de vivienda, por las razones antedichas, que no son otras que no se ha hecho lo que se debía hacer en los años que median, como poco, entre el 2008 y el 2016. En gestión de suelo la improvisación y el quemar etapas, no existen, las cosas llevan su tiempo, Baste recordar que la Comisión Gestora del Área de Reparto de Pozuelo (ARPO), se debió constituir como en 1998 y, a día de hoy, aún le quedan semestres para acabar la urbanización, o, al menos la simultaneidad entre obras de urbanización y construcción. Pero no solo es la carencia de suelo finalista un problema, también lo es la situación de la construcción, el binomio mano de obra más materiales.
La primera no está ni, de momento, se la espera, faltan cortes demográficas con voluntad de subirse a un andamio y que sepan hacer su trabajo. No hay gente que quiera hacer de la obra su lugar de trabajo y pedir que tengan oficio, está empezando a ser un sueño y no es cuestión de pagar más, es que no hay. Y con respecto a los materiales, vuelve a haber problemas de suministros y precios. En estas condiciones que las viviendas bajen de precio, es pretender un milagro, que es una excepción a una ley natural que tiene su causa en Dios. Entonces, ¿dónde queda la vivienda asequible si no hacemos algo?
Pues queda en un imposible metafísico, prefiero llamarla asequible, porque llamarla protegida, suena a presuntuoso y, además, no es verdad.
No hay protección de ninguna especie: ni en los pagos de la urbanización, ni en la financiación del comprador, ni ventajas fiscales de ninguna especie (desaparición del IVA, bonificaciones en el IRPF,.) nada de nada. Si queremos que haya este tipo de vivienda hay que poner condiciones para su desarrollo: Suelos protegidos topados en cuanto a precio, hoy es una competencia transferida a las comunidades autónomas y en unos el valor máximo de los suelos tiene un tope y en otras no, (es lo que se llama la unidad de mercado), precios máximos de venta realistas, para que se puedan ejecutar masivamente en régimen promotor puro. Es una evidencia que en la España de hoy, todo lo que se venda a menos de 2.100 euros /m2/construido de venta incluidos los anejos (plaza de garaje y trastero), no es posible hacerlo aunque el suelo sea sin cargo porque, además de la mano de obra y los materiales y el suelo, hay que pagar: proyectos, licencias, urbanización interior, gastos de titulización del bien y su financiación, honorarios de notarios y registradores, gastos comerciales, financieros, un nutrido escándalo de gastos que gravan el proceso promotor.
Financiación al 100% para los que teniendo ingresos no tienen ahorros. Los famosos créditos hasta el 100% con aval ICO, que todo el mundo habla de ellos, pero nadie los ha visto y podrían ser una ayuda, para el que puede pagar una cuota y no tiene ahorros y si se lanza en brazos del alquiler, no los tendrá nunca. Cosas así posibilitarían incrementar los candidatos a la compra de vivienda protegida, que es el primer acceso a una vivienda y que además es “ascensor social” de los que menos tienen. Y la única medida que posibilita cambiar de vivienda cuando las condiciones familiares cambian y hay que mudarse y hacen falta más metros cuadrados de casa. O ponemos las cosas en orden o todo será “parchear” lo que es un derecho, que se está transformando en un serio problema que no es otro que la frustración que genera la conculcación de un derecho que contempla la Constitución. Y hay que recordar que la frustración genera agresividad, sin olvidarnos de que el ser propietario “vacuna” contra esa agresividad que decía antes. En definitiva: Mas suelo finalista.
Acortando los plazos de desarrollo, con voluntad política es posible, trabajar más y mejor en una gestión que depende demasiado de políticos y funcionarios. Una vivienda protegida que realmente lo sea, de modo y manera que, el que quiera y se esfuerce, pueda acceder a una vivienda. Hablar de estas cosas hoy, más que un sueño es una pesadilla. Pero, con ganas de ello, lo podemos hacer posible y así debe ser.
https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7259847438553731072
nuestro país, nunca ha existido, y no existe hoy una oferta potente y profesional de vivienda en alquiler, así pues, tradicionalmente, todo el que ha podido ha comprado, y en un pasado inmediato, los compradores han sido mayoría.
Por otra parte, ser propietario de una vivienda, en cuanto a un grupo familiar, le sea posible, representa y ha representado la posibilidad de ser un cierto “ascensor social”, porque la realidad es que los precios de la vivienda suben por el ascensor y los salarios por la escalera. Así pues, la compra temprana de una vivienda, posibilita a lo largo de la vida productiva, la posibilidad de acceder a una vivienda mejor y mejor ubicada, en la que las plusvalías obtenidas en la venta sucesiva de las diferentes viviendas, posibilita una mejora, que solo con los ingresos y rentas del trabajo, sería imposible de conseguir.
A esto hay que sumarle, la inseguridad notable, acerca de la sostenibilidad de las pensiones y su cuantía llegada la edad de jubilación, esto hace que sea de capital importancia llegar a la edad de jubilación con una vivienda en propiedad y pagada.
Porque es en el momento del final de la vida activa, cuando, con gran probabilidad, los ingresos se reduzcan y si encima hay que estar “atados” a un alquiler la situación puede tornarse de difícil manejo.
El hecho cierto es que la demanda de vivienda hoy en nuestro país, la cifra el Banco de España en unas 600.000 unidades. Esta situación deriva de la brutal crisis que se inicia en 2007 y que aniquila el sector, al menos hasta el 2016.Esta situación hizo que el suelo, (la materia prima de todo este negocio), fuera ilíquido y que la gestión del mismo, se suspendiera. Ni siquiera, se hicieron aquellas cosas que no cuestan excesivo dinero, como es “mover papeles y planos” ante las administraciones.
La gestión de suelo, es lenta y garantista en cualquier caso, pero en la situación generada a partir del 2007, lo que pasó es que se detuvo, se dio un frenazo en seco, cuyas consecuencias, estamos pagando. Cuando la demanda arranca a partir del 2016 o en ese entorno, el escaso suelo ordenado desaparece y la carencia de suelo, empieza a ser una dificultad para el crecimiento del sector.
Si cabe, la situación, se ha agravado con el incremento de la demanda, que en un entorno como Madrid, se cifra en 60.000 viviendas de obra nueva por año. Así pues se unen: una “explosión” de la demanda, con una carencia de suelo finalista en las zonas donde se concentra la demanda de vivienda, por las razones antedichas, que no son otras que no se ha hecho lo que se debía hacer en los años que median, como poco, entre el 2008 y el 2016. En gestión de suelo la improvisación y el quemar etapas, no existen, las cosas llevan su tiempo, Baste recordar que la Comisión Gestora del Área de Reparto de Pozuelo (ARPO), se debió constituir como en 1998 y, a día de hoy, aún le quedan semestres para acabar la urbanización, o, al menos la simultaneidad entre obras de urbanización y construcción. Pero no solo es la carencia de suelo finalista un problema, también lo es la situación de la construcción, el binomio mano de obra más materiales.
La primera no está ni, de momento, se la espera, faltan cortes demográficas con voluntad de subirse a un andamio y que sepan hacer su trabajo. No hay gente que quiera hacer de la obra su lugar de trabajo y pedir que tengan oficio, está empezando a ser un sueño y no es cuestión de pagar más, es que no hay. Y con respecto a los materiales, vuelve a haber problemas de suministros y precios. En estas condiciones que las viviendas bajen de precio, es pretender un milagro, que es una excepción a una ley natural que tiene su causa en Dios. Entonces, ¿dónde queda la vivienda asequible si no hacemos algo?
Pues queda en un imposible metafísico, prefiero llamarla asequible, porque llamarla protegida, suena a presuntuoso y, además, no es verdad.
No hay protección de ninguna especie: ni en los pagos de la urbanización, ni en la financiación del comprador, ni ventajas fiscales de ninguna especie (desaparición del IVA, bonificaciones en el IRPF,.) nada de nada. Si queremos que haya este tipo de vivienda hay que poner condiciones para su desarrollo: Suelos protegidos topados en cuanto a precio, hoy es una competencia transferida a las comunidades autónomas y en unos el valor máximo de los suelos tiene un tope y en otras no, (es lo que se llama la unidad de mercado), precios máximos de venta realistas, para que se puedan ejecutar masivamente en régimen promotor puro. Es una evidencia que en la España de hoy, todo lo que se venda a menos de 2.100 euros /m2/construido de venta incluidos los anejos (plaza de garaje y trastero), no es posible hacerlo aunque el suelo sea sin cargo porque, además de la mano de obra y los materiales y el suelo, hay que pagar: proyectos, licencias, urbanización interior, gastos de titulización del bien y su financiación, honorarios de notarios y registradores, gastos comerciales, financieros, un nutrido escándalo de gastos que gravan el proceso promotor.
Financiación al 100% para los que teniendo ingresos no tienen ahorros. Los famosos créditos hasta el 100% con aval ICO, que todo el mundo habla de ellos, pero nadie los ha visto y podrían ser una ayuda, para el que puede pagar una cuota y no tiene ahorros y si se lanza en brazos del alquiler, no los tendrá nunca. Cosas así posibilitarían incrementar los candidatos a la compra de vivienda protegida, que es el primer acceso a una vivienda y que además es “ascensor social” de los que menos tienen. Y la única medida que posibilita cambiar de vivienda cuando las condiciones familiares cambian y hay que mudarse y hacen falta más metros cuadrados de casa. O ponemos las cosas en orden o todo será “parchear” lo que es un derecho, que se está transformando en un serio problema que no es otro que la frustración que genera la conculcación de un derecho que contempla la Constitución. Y hay que recordar que la frustración genera agresividad, sin olvidarnos de que el ser propietario “vacuna” contra esa agresividad que decía antes. En definitiva: Mas suelo finalista.
Acortando los plazos de desarrollo, con voluntad política es posible, trabajar más y mejor en una gestión que depende demasiado de políticos y funcionarios. Una vivienda protegida que realmente lo sea, de modo y manera que, el que quiera y se esfuerce, pueda acceder a una vivienda. Hablar de estas cosas hoy, más que un sueño es una pesadilla. Pero, con ganas de ello, lo podemos hacer posible y así debe ser.
https://www.linkedin.com/feed/update/urn:li:activity:7259847438553731072
José Luis Marcos
06/11/2024
Compartir
