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A vueltas con los precios de la obra nueva residencial

Tribuna de opinión de José Luis Marcos, presidente de PROEL, sobre la actualidad y el  futuro de la vivienda en España tras el Covid-19.
Desde que comenzó el proceso del virus y sus secuelas, no hay día en el que el tema no aparezca en todo tipo de medios. Me refiero a la previsible, para algunos, bajada de los precios de las viviendas de obra nueva. Desde luego que, desde la óptica del potencial comprador, sería una muy buena noticia, pero, los hechos son tozudos y no puede ser así.

Las razones que abonan mi opinión, son las siguientes:

  • Desde la crisis que afectó al sector y que se extendió aproximadamente desde el 2008 hasta no menos del 2016; el sector inmobiliario se transformó en cuanto actores, ya que muchos de estos desaparecieron. Es más, acabábamos antes si hacíamos la lista de los supervivientes, añadiendo a esta corta lista a los nuevos actores.
  • En aquellos duros años, la financiación bancaria se estranguló totalmente. El suelo dejó de ser financiable. Con ello, quiero decir que los proyectos que están en marcha, tienen el suelo pagado con recursos propios del promotor. Quiero decir que hay inversión de tesorería propia, pero al menos, no existe deuda bancaria.
  • Además, el endurecimiento de las condiciones financieras, hace que el promotor con obra en marcha, no pueda disponer de la financiación para la construcción, hasta que tiene vendido entre un 50% y un 70% de los activos. Quiere esto decir que cualquier obra que veamos en marcha tiene pre-vendido y con cantidades recibidas, no menos de 2/3 partes del total de inmuebles. Una ralentización de ventas es un palo en las ruedas, pero no un desastre ineluctable. No hay que pensar un “sálvese quien pueda”, ni implica, necesariamente, una bajada de precios para la supervivencia de la promotora. Sin duda, es un paréntesis abierto, sin saber cuándo se va a cerrar; pero es una situación que es “previsible” y podemos aguantarla en el tiempo, esperando el fin de la tormenta.

Un precio formado por factores.

Por otro lado, en la formación del precio, intervienen varios factores, me voy a fijar en dos:

El suelo, que es la madre de todas las batallas. Se trata de un bien escaso. Que tiene muchos comentarios, pero, destaco solo uno: no hay, no hay ordenado y con bordillo en las zonas de España donde se concentra la demografía y, por ende, la demanda. El suelo, muy lejos de Dios y muy cerca de los políticos, necesariamente lento y garantista en su gestión y ayuntamiento y comunidades tienen la llave y el semáforo que hace que las cosas avancen o no. Para la muestra, el proyecto urbanístico de Pozuelo de Alarcón de ARPO, 20 años para que la reparcelación llegue al Registro y, aún sin inscribir… No hay y no es improvisable, sus tiempos son otros… Y como no hay, no baja de precio tampoco. No siendo menos cierto que algunos tratan de deshacerse de sus portfolios en la actual tormenta, pero parece que los compradores de hoy consideran que sus euros de hoy valen más que los de febrero. La otra variable de peso es el coste de la mano de obra y materiales de la construcción, en subida libre, sin poder fiarse uno de los contratos que firma. La media del país ronda los 1.000 euros por metro2 por el concepto de mano de obra y materiales, más el largo escándalo de: proyectos; licencias; acometidas; urbanizaciones interiores; etc.

“Siendo las cosas así, veo más que improbable que los precios bajen para, que a base de bajar los precios, se cree una demanda que no existe”.

Punto y aparte con las licencias, es un contra-dios que su obtención supere en plazo a la propia ejecución material, pero en bastantes puntos del país es una realidad cierta. Una ventana de optimismo es la nueva Ley de la Comunidad de Madrid, pero habrá que esperar a el / los reglamentos que la desarrollen.

Siendo las cosas así, veo más que improbable que los precios bajen para, que a base de bajar precios, se cree una demanda que no existe.

Otra derivada es que oferta hay poca y que en muchas zonas la demanda es superior a la oferta y se sigue vendiendo, pese a la que está cayendo. Ahí están los números, mes a mes, las cifras de ventas, se parecen mucho a las del inmediato pasado, no siendo menos cierto que es para sorpresa de todos, pero así es la rosa caprichosa de las ventas. En estas condiciones no veo bajadas de precio en lontananza, exceptuando la situación de la segunda residencia. Donde, si no se puede viajar, difícil va a ser la compraventa.

Recuerdo que, cuando mis hijos eran pequeños, veían un programa de muñequitos humanizados que decía algo así como: “siempre que pasa igual sucede lo mismo”.

Es una gran verdad y en el sector ha sucedido lo mismo, en el sentido de que estas situaciones sobrevenidas ralentizar meterse en el largo y proceloso proceso promotor. En el que concibes la idea de comprar un suelo y ejecutar un proyecto pasan como mínimo tres años, hasta la entrega de llaves. Es cierto que en las actuales circunstancias, el miedo a un futuro oscuro ralentiza las decisiones hasta que claree.

“Sin embargo, no tengo dudas de que amanecerá, aunque no sepamos cuándo. Y cuando eso llegue, la demanda, que todavía existe, se reforzará y presionará sobre la oferta y eso, suele traer incrementos de precio”.

En estas circunstancias, veo, o mejor intuyo, que se van a reducir exiguos stocks, porque la demanda, hasta hoy, sigue tirando. Esta situación pandémica, no tengo ni idea de cómo evolucionará en lo humano, para la gente que muera y sus deudos; no sé el alcance de la cornada en la economía y sus trágicas consecuencias sobre los ingresos de todos… Sin embargo, no tengo dudas de que amanecerá, aunque no sepamos cuándo. Y cuando eso llegue, la demanda, que todavía existe, se reforzará y presionará sobre la oferta y eso, suele traer incrementos de precio.

Concluyendo, lo tan actual de las bajadas de precio, lo veo complicado por las razones antedichas.

Que la recuperación, que llegará, traiga subidas de precios es una hipótesis más que plausible.

tribuna m2- proel

Artículo de la revista Metros 2 nº 308

Proel

18/01/2021

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PROEL CONSULTORIA

 

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